بازار مسکن و عوامل موثر بر قیمت آن

مقدمه

در چند سال اخیر بازار مسکن در ایران دوران سختی را می‌گذراند. قیمت‌های نجومی مسکن در ایران باعث شده خرید خانه برای مستاجران به آرزوی دست نیافتنی تبدیل شود. ما در این مقاله قصد داریم درباره وضعیت مسکن ایران و عوامل تاثیر گذار بر قیمت آن صحبت کنیم.

بیشتر بخوانید: صادرات کالا از ایران و مجوزهای مورد نیاز آن

وضعیت مسکن

وضعیت مسکن از موضوعات چالش‌برانگیز دهه‌های اخیر در ایران می‌باشد، به‌طوری‌که امروزه خرید و حتی اجاره مسکن برای بسیاری از اقشار جامعه به معضلی سخت تبدیل شده‌است. روند رو به رشد جمعیت کشور در چند دهه اخیر و جابه‌جایی‌های گسترده آن و سیاست‌هایی که در پی رشد و توسعه کشور اتخاذ شد، مشکلاتی در زمینه مسکن به وجود آورد که از آن با عنوان بحران مسکن یاد می‌شود. چند سالی است که بازار مسکن دچار رکود بسیار سختی شده است و خیلی از سازندگان و معامله گران بیکار شده‌اند.

حالا آمارهای جهانی نیز این موضوع را تایید کرده و اعلام می‌کنند که ایران از میان ۱۰۵ کشور، رتبه دوازدهم سختی خرید خانه را به خود اختصاص می‌دهد و این یعنی فاجعه. سال‌های اخیر تحریم و تورم فراوان بلایی بر سر وضعیت مسکن این کشور آورده است که حتی بدبین ترین کارشناسان مسکن هم فکرش را نمی‌کردند.

زمانی پی به وخامت اوضاع می‌بریم که متوجه شویم مدت زمان انتظار برای خانه دار شدن در تهران به ۱۱۹ سال رسیده است که تقریبا ۱۰ برابر وضعیت نرمال جهانیست.

رکود، عامل وضعیت سیاه مسکن

رکود نمی‌تواند دردی از افزایش قیمت‌ها را دوا کند و وقتی وضعیت بازار مسکن به سمتی می‌رود که دیگر کمتر کسی قادر به خرید است، طبیعی است که رکود رخ می‌دهد و البته که نباید آن را به عنوان دستاورد در نظر گرفت اما واقعیت اینجاست که دولت برای کنترل تورم از رکود استفاده می‌کند و فعلاً تمایلی به ایجاد رونق در بازار ندارد.

با این وضعیت مسکن اجاره‌نشینان و مستجران نباید به امید بهتر شدن اوضاع مسکن باشند. تورم اجاره‌بها، منجر به فشار بسیار زیادی بر روی اقشار مستاجر می‌شود و بعید است که به زودی بتوانند نفسی تازه کنند. بارها اعلام شده که فقط وقتی رونق به بازار مسکن برمی‌گردد که ثبات اقتصادی و سیاسی بر کشور حاکم شود. در حال حاضر، هیچ یک از این دو محقق نشده‌اند و به همین دلیل است که انتظار برای بهبود وضعیت بازار، بیهوده است.

کارشناسان خبره مسکن می‌گویند که عامل اصلی بازار مسکن، رکود است و تا زمانی که مسئله‌های سیاسی و اقتصادی دولت در رابطه با مسکن حل نشود، اوضاع بهبود نخواهد یافت. در حال حاضر، پیش‌بینی رونق یافتن بازار در ماه‌های آتی، به شدت خوشبینانه و از منطق بدور است.

در سال ۱۴۰۱، افزایش قیمت شدیدی در حوزه مسکن مشاهده شد که گستره این جهش‌های قیمتی در ابتدای سال ۱۴۰۲ مشاهده شد. به همین دلیل، دولت تصمیم گرفت که گردش نقدینگی را در کشور پایین بیاورد و با استفاده از رکود، جلوی تورم و افزایش قیمت‌ها را بگیرد. از آن زمان تا به امروز، رکودی سنگین بر بخش‌های مختلف تولید سایه افکنده که به همین سادگی نیز قابل رفع نیست.

مافیای مسکن

بانک‌ها به عنوان یکی از مهم‌ترین نهادهای اقتصادی در هر کشوری نقش مهمی در تعیین و تثبیت اوضاع مالی و اقتصادی دارند. یکی از اصلی‌ترین مشکلاتی که در این زمینه مطرح می‌شود، تلاش بانک‌ها برای بهبود مصنوعی وضعیت مالی خود از طریق بازار مسکن و انتشار مکرر آگهی‌های مزایده املاک است.

بانک‌ها به دلایل مختلف، از جمله دریافت وثیقه‌ها و تسهیلات معوقه، املاک زیادی را در اختیار دارند. این املاک به منظور نقدینگی و بهبود وضعیت مالی بانک‌ها به فروش می‌رسند اما مشکلی که به وجود می‌آید این است که بسیاری از این املاک با وجود انتشار آگهی‌های مزایده، فروش نمی‌روند و در واقع تنها به شکل دوره‌ای قیمت آنها افزایش می‌یابد.

بر اساس ضوابط بانک مرکزی ایران، پس از دو بار انتشار آگهی مزایده و فروش نرفتن ملک، بانک‌ها باید در مرتبه سوم قیمت را توافقی تعیین کنند تا برای ملک موردنظر شرایط فروش مهیا اما شواهد نشان می‌دهد که بانک‌ها به جای انجام این روند قانونی، به انتشار مکرر آگهی‌های جدید با افزایش قیمت اقدام می‌کنند. به این ترتیب، ملک موردنظر همچنان بدون خریدار باقی می‌ماند اما در اسناد مالی بانک‌ها به عنوان دارایی‌های باارزش ثبت می‌شود و ارزش آنها در هر نوبت افزایش می‌یابد.

بانک‌ها به عنوان بازیگران اصلی بازار مسکن، با بالا نگه داشتن قیمت‌ها موجب می‌شوند که سایر مالکان نیز به افزایش قیمت مسکن خود ترغیب شوند. به این ترتیب، تقاضای واقعی برای مسکن کاهش می‌یابد و به جای آن، شرایطی ایجاد می‌شود که قیمت‌ها به صورت غیرواقعی بالا بروند و بازار در رکود قرار بگیرد. این روند در بازار مسکن برای مردم  به ویژه برای اقشار متوسط و کم‌درآمد جامعه چالش‌های بسیاری ایجاد کرده و دسترسی آنها به مسکن را محدودتر می‌کند.

چنانچه بانک‌ها دست از سوداگری در بازار املاک و مستغلات بردارند، شاهد ایجاد تاثیرات بزرگی بر قیمت‌ها در بازار مسکن خواهیم بود.

پیش‌بینی قیمت مسکن در نیمه دوم سال

برخی کارشناسان و فعالان بازار مسکن بر این باور هستند که نه تنها بازار مسکن با این آمارها و معاملات رونق نگرفته است بلکه رکود هم سنگین‌تر خواهد شد. اما برخی نیز معتقد هستند که با بهتر شدن شرایط اقتصادی کشور و کاهش تحریم‌های ظالمانه می‌تواند بسترساز مناسبی برای بهبود بازارها به خصوص بازار مسکن باشد.

بر اساس گزارشات بانک مرکزی می‌توان گفت تورم مسکن پایین آمده و آرامش به بازار مسکن بازگشته است. این موضوع نوید می‌دهد که در نیمه دوم امسال به ثبات قیمتی در بازار مسکن برسیم. امیدواریم که در شهریور ماه و و ماه‌های آینده اتفاق خاص اقتصادی رخ ندهد که بخواهد بازارهای موازی و بازار مسکن را تحت تاثیر قرار دهد.

معاملات مسکن

براساس آخرین آمار اعلامی بانک مرکزی، تعداد معاملات مسکن در شهر تهران در تیر امسال 3559 واحد مسکونی ثبت شده. نسبت به معاملات خرداد که 3872 واحد مسکونی بوده پایین‌تر آمده است. با این‌حال روند نقطه‌به‌نقطه معاملات مسکن در طول یک سال منتهی به تیر 1403 صعودی بوده است. تعداد معاملات مسکن در تیر امسال نسبت به تیر سال گذشته 27 درصد افزایش داشته است. تعداد معاملات مسکن در تیرماه سال گذشته معادل 2800 واحد مسکونی گزارش شده است. همچنین تعداد معاملات مسکن در تیر سال گذشته نسبت به مدت مشابه در سال 1401 منفی 73 درصد کاهش داشته است.

در قیاس با خردادماه، متوسط قیمت مسکن تهران نیز با رشد مواجه بوده و ۱.۸ درصد نسبت به ماه قبلی، افزایش قیمت داشته است. حالا متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در پایتخت، ۸۷ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان می‌باشد. این در حالی است که در ماه پیشین، متوسط قیمت ۸۵ میلیون تومان بود.

نقش دولت در اداره اوضاع مسکن

به گزارش پرشین سازه دولت هر اقدامی که می‌کند، قادر به کنترل بازار مسکن نیست چرا که بازیگران این بازار دیگر به اقدامات دستوری واکنشی نشان نمی‌دهند و مسیر خود را می‌روند. بعد از آغاز همه‌گیری کرونا، دولت تلاش کرد تا با دخالت مستقیم در وضعیت بازار و قیمت گذاری دستوری، شرایط بازار مسکن و به خصوص اجاره‌بهای آن را کنترل کند.

از همان سال، موضوع تعیین سقف اجاره‌بهای مسکن مطرح شد و تا به امروز هم ادامه دارد اما واقعیت اینجاست که توفیق چندانی از این اقدامات دستوری حاصل نمی‌شود و بازیگران بازار مسکن دیگر توجهی به فعالیت‌های دولت ندارند. بی‌توجهی بازار به این مصوبات، منجر به ایجاد شرایط تورمی در طی سه سال گذشته است.

به اعتقاد برخی از فعالان بازار مسکن، دولت نباید در این عرصه دخالتی داشته باشد البته نباید فکر کرد که دولت به طور کامل باید خود را کنار بکشد. بلکه منظور این است که در حوزه‌هایی مثل توسعه زیرساخت ‌های کشور ورود داشته باشد.

به جای اینکه دولت دخالت مستقیم در ساخت مسکن داشته باشد، باید نقش تسهیلگری را ایفاء کند. زمان آن رسیده که دولت به جای شعار دادن، روند کنونی را اصلاح کند و مشکلات مردم و بخش خصوصی را دوچندان نکند.

علاوه بر تمام این مسائل، نباید قیمت زمین به حال خود رها شود. تنها راهکار فعلی برای بهبود وضعیت زمین، تغییر موضع دولت است. از آن جایی که بزرگترین مالک زمین در کشور، دولت می‌باشد، باید فرصت سرمایه گذاری بخش خصوصی در املاک را فراهم کند. به این ترتیب با افزایش تولید مسکن، تعادل قیمتی ایجاد خواهد شد.

عوامل موثر بر قیمت مسکن

قیمت مسکن به عوامل بسیار زیادی می‌تواند بستگی داشته باشد.ما در ادامه به چند مورد از آن‌ها اشاره می‌کنیم:

تقاضا بالا:

افزایش تقاضا برای مسکن می‌تواند قیمت‌ها را بالا ببرد، به ویژه در بازارهای با تقاضای بیشتر از عرضه.

رشد اقتصادی:

رشد اقتصادی معمولاً تقاضا برای مسکن را افزایش می‌دهد. هنگامی که اقتصاد بهبود می‌یابد و درآمد افراد افزایش می‌یابد، تقاضا برای خرید مسکن نیز افزایش می‌یابد و این می‌تواند منجر به افزایش قیمت‌ها شود.

سیاست‌های دولتی:

سیاست‌های دولتی نیز می‌توانند تأثیرگذار باشند. برخی از سیاست‌های دولتی ممکن است شامل تسهیلات وام مسکن، تخفیفات مالیاتی یا تنظیمات قانونی مرتبط با بازار مسکن باشند. این سیاست‌ها می‌توانند باعث افزایش تقاضا و در نتیجه افزایش قیمت‌ها شوند یا به صورت معکوس تقاضا را کاهش و قیمت‌ها را کاهش دهند.

قوانین و مقررات:

تنظیمات شهرسازی، مقررات ساختمانی، مالیات‌ها و سیاست‌های دولتی می‌توانند به گرانی یا ارزانی مسکن کمک کنند.

هزینه‌های ساخت و ساز:

مشخصا مواردی مثل افزایش قیمت میلگرد، قیمت لوله، مصالح ساختمانی و …، قیمت نهایی ساخت را بالا می‌برند. همچنین افزایش شاخص قیمت ریالی واردات که ناشی از تحولات بین‌المللی و نرخ ارز است، جزو عوامل تعیین کننده قیمت مسکن محسوب می‌شوند.

تأثیر بر نرخ بهره وام مسکن:

در برخی موارد، تورم می‌تواند منجر به افزایش نرخ بهره وام مسکن شود. اگر نرخ بهره افزایش یابد، هزینه بدهی مسکن نیز افزایش می‌یابد و این می‌تواند تأثیری بر خرید و فروش مسکن داشته باشد.

امکانات و خدمات:

نزدیکی به امکانات و خدمات ضروری مانند مدارس، بیمارستان‌ها، فروشگاه‌ها، رستوران‌ها و پارک‌ها می‌تواند قیمت یک ملک را تحت تأثیر قرار دهد. ملک‌هایی که در نزدیکی این امکانات قرار دارند، معمولاً جذابیت بیشتری برای خریداران دارند و بنابراین ارزش بیشتری دارند.

موقعیت مکانی:

مسکن‌هایی که در محل‌های مطلوب، نزدیک به امکانات و خدمات عمومی و با دسترسی آسان به حمل و نقل قرار دارند، معمولاً گران‌تر هستند.

سخن آخر

دلایل بسیاری برای افزایش قیمت مسکن در ایران وجود دارد اما امیدواریم با تصمیم گیری‌های درست و به موقع دولت و بخش خصوصی بتوان اوضاع مسکن را از این وضع خارج کرد. مستاجران و اجاره‌نشینان هم بتوانند روزی صاحب خانه شوند و لذت خانه‌دار شدن را هم بچشند. ممنون که تا آخر این مقاله با ما همراه بودید.